LA HABANA – La legislativa Asamblea Nacional de Cuba aprobó una nueva Ley de la Vivienda para paliar el déficit habitacional de más de 800 000 inmuebles y estimular el mercado inmobiliario, en un país colapsado y que no puede garantizar el derecho a una vivienda “adecuada” reconocido por su Constitución.
La nueva norma, que entrará en vigor 90 días después de su próxima publicación en la Gaceta Oficial y deroga la Ley General de la Vivienda de 1988, permite que las personas naturales puedan poseer hasta dos viviendas en propiedad en zonas urbanas —hasta ahora solo se autoriza una—, aparte de una tercera posible para descanso o veraneo.
Asimismo, la ley aprobada por el unicameral parlamento el 30 de julio, flexibiliza los contratos de compraventa entre personas, con menor necesidad de autorizaciones administrativas para vender, donar, permutar, arrendar, unificar o ceder partes de una vivienda, o al transmitir la propiedad de solares yermos, azoteas y otros espacios para construir.
Las partes en un contrato inmobiliario podrán pactar cláusulas libremente, siempre que no violen la ley, un asunto hoy sumamente restringido.
“En Cuba conseguir autorizaciones para construir o vender viviendas podía ser un proceso bastante burocrático y lento”, dijo a IPS Anabel Morales, arquitecta cubana de 30 años, que emigró a España y cofundó la empresa de arquitectura AAJ Group, de la cual es socia.
Morales cree que los cambios que anuncia la ley pueden ayudar a crecer la economía y circular más dinero dentro del país, pues “comprar, reformar, construir, alquilar o vender implica trabajo para arquitectos, constructores, diseñadores y otros sectores”.
“Darle la responsabilidad del problema de la vivienda a un sector privado de la arquitectura recién renacido, me parecen palabras mayores, cuando en más de 60 años las grandes empresas estatales poco pudieron hacer”: Javier Cuadra.
Su colega, Javier Cuadra, de 34 años, también socio de AAJ Group, coincidió en que la nueva ley, que entrará en vigor antes de finalizar el año, tiene varios aspectos positivos, y que la posibilidad de poseer más casas “era otra de las limitaciones que nos habían impuesto, que carecían de sentido e impedían que el mercado inmobiliario se desarrollara”.
Sin embargo, la apertura administrativa de la ley es “un arma de doble filo”, agregó.
Cuadra teme que, por ejemplo, si un propietario decide construir sobre la azotea de su casa, sin un control adecuado, pudiera acarrear peligros a la estructura original del inmueble, además de alterar el orden urbanístico y otras posibles consecuencias.
“Realmente no estamos preparados para eso. No hay unas regulaciones bien escritas. Es apenas un primer paso”, para llegar a un orden práctico en la construcción, dijo a IPS.
La ley profundiza en los derechos patrimoniales, al derogar oficialmente la confiscación de viviendas a los migrantes cubanos que salieron de forma definitiva del país, mientras facilita las herencias a personas en el extranjero.
“Qué bien saber que tendré más opciones para comprar casas cuando me vaya del país. Obviamente, ahora no tengo ni un peso para comprarme nada”, dijo a IPS Adrián Rojas, un taxista habanero de 22 años.
Una pretensión de la nueva norma es, de hecho, que los jóvenes, de entre 18 y 30 años, puedan asentarse en la isla y acceder a una vivienda adecuada, mediante subsidios para adquirir materiales de construcción, créditos, préstamos, beneficios fiscales y otros tipos de incentivos facilitados por los gobiernos municipales.
Paralelamente, prioriza el acceso a la vivienda social a mujeres jóvenes en situación de maternidad temprana, discapacidad, víctimas de violencia de género o familiar, así como a personas de barrios con bajos ingresos o degradados urbanísticamente.
“El anteproyecto se sustenta en la voluntad del Estado de continuar desarrollando programas de vivienda social para reducir el déficit habitacional y proteger a familias en situación de vulnerabilidad”, dijo en marzo a medios locales Marvelis Velázquez, directora de Asuntos Legales de la Vivienda en el Ministerio de la Construcción.
Sin embargo, el esfuerzo constructivo ha sido deprimente.
Construcción en cimientos
En 2025 se construyeron apenas 5493 viviendas —26 % menos que en 2024—, de las cuales, un tercio apenas fueron acabadas por el sector estatal, según datos de la Oficina Nacional de Estadística e Información (Onei).
Entre 2019 y 2023 se concluyeron 132 382 viviendas. En el último año de este periodo se terminaron 20 232 inmuebles, que fueron sucedidos en 2024 —como evidencian las cifras— por una caída abrupta que continúa en picado hasta hoy. Sin embargo, ese ansiado despegue constructivo nunca fue suficiente.
El déficit de más de 800 000 viviendas no es mucho menor que el faltante registrado en 2018, cuando el gobierno presentó una política, aún vigente, para mejorar aquella situación y, en una década, rehabilitar 402 000 núcleos y construir 527 000.
Un recuento oficial indicó que al cierre de 2020 en esta nación insular caribeña había 3,9 millones de viviendas, de las cuales casi 40 % estaba en regular y mal estado.
La entonces Política de la Vivienda, aprobada en 2019, ha ido palidecido por una crisis económica que se ha ido profundizado en la isla a partir de la pandemia de covid-19, y que en 2026 ha mostrado su peor expresión por el bloqueo petrolero y las presiones financieras de Estados Unidos a la isla.
Pero en la crisis habitacional también han incidido otros problemas como trabas burocráticas, pérdida o robo de recursos materiales, subsidios sin terminar y recursos financieros inmovilizados en los bancos por ese concepto, además de una grave escasez y una lamentable producción de materiales de la construcción.
Durante el último lustro, los materiales han sido tan difíciles de obtener para la población que las obras realizadas por “esfuerzo propio”, (de las personas naturales) suelen demorar años en concluirse: según la Onei, 107 462 viviendas aún se encuentran en pie de obra, mientras 40 191 permanecen paralizadas.
La Onei también apuntó que en 2025 Cuba apenas produjo, de los materiales básicos para la construcción, 365 900 metros cúbicos de arena calcárea (78,2 % de la cantidad de 2024); asimismo, 500 toneladas de barras de acero corrugadas, 20 300 metros cúbicos de prefabricados de hormigón (20 % y 44,4 % con respecto a 2024, respectivamente).
Solo el cemento gris, con 283 100 toneladas, aumentó 10 % con relación al año anterior.
La brecha entre la demanda de viviendas y la capacidad real de construcción sigue siendo drástica, pese a que la población cubana ha ido disminuyendo por las olas migratorias y el decrecimiento natural de la población.
Cuba cerró en 2025 con 9 434 593 millones de habitantes, unos 313 414 menos que en 2024, y, sin embargo, el déficit habitacional seguía siendo prácticamente igual.
La tendencia podría significar que las personas que no pudieron acceder a viviendas siguieron siendo las mismas: aquellas que no pudieron emigrar ni mejorar su situación económica para comprar o construir una casa.
Un incipiente mercado inmobiliario
La nueva Ley de la Vivienda introduce y regula la actividad inmobiliaria, mientras la promueve como un actor clave “para contribuir —según su artículo 42— a disminuir el déficit habitacional y obtener recursos financieros para el desarrollo de la vivienda social”.
El 4 de agosto, cuando entró en vigor el decreto 160 de 2026, que reduce la cantidad de actividades económicas prohibidas para el sector privado, la actividad inmobiliaria también quedó abierta a los emprendedores cubanos residentes en la isla.
“Si el gobierno tiene la voluntad de realizar los cambios estructurales y políticos necesarios, (el negocio inmobiliario) es un trabajo que se puede realizar con mayor facilidad”, dijo a IPS Dalhit González, presidente de Constructora Dalhit SURL, una empresa privada especializada en servicios constructivos e inmobiliarios.
Antes de la actualización de las actividades económicas, los agentes inmobiliarios funcionaban bajo una especie de limbo legal, con algunos vacíos jurídicos a la hora de reconocerse su papel intermediador en una operación de compra o venta.
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Ahora el mercado inmobiliario en Cuba sufre, según González, “un proceso complejo de distorsión de la realidad”, tanto de los cubanos residentes en la isla, como en el extranjero, causando que los precios de las viviendas se deprecien, pero que aún sean inaccesibles para la mayoría de la población.
“Los cubanos de la isla no tienen expectativas ni esperanzas (de quedarse en Cuba) y los cubanos del exterior ven una oportunidad real de compra de viviendas. Este proceso denota que existe de fondo un problema económico para el cubano de la isla”, afirmó.
Según la arquitecta Morales, con la posibilidad de crear inmobiliarias privadas, podría fomentarse la nueva construcción, además de la rehabilitación de edificios deteriorados.
“En España existen promotores, inmobiliarias y estudios de arquitectura que trabajan de forma conjunta: se identifica una inversión, el arquitecto desarrolla el proyecto, se construye y la inmobiliaria se encarga de comercializarlo. En Cuba podría funcionar similar”, dijo.
En la nueva lista de actividades económicas prohibidas para el sector privado no aparece la arquitectura, un hecho que no pasó desapercibido por un gremio que exige desde hace décadas la posibilidad de crear sus estudios privados.
Tras del triunfo de la revolución cubana en 1959, la arquitectura quedó restringida solo a empresas estatales, y para pequeñas ampliaciones o construcciones de viviendas por esfuerzo de la población, existía un sistema de “arquitectos de la comunidad”, que aprobaban técnicamente los pequeños proyectos.
“Si cuando yo estaba en Cuba, hubieran permitido los estudios privados de arquitectura, ¿quién sabe si me hubiera quedado? Qué bueno que ya lo permitieron, y qué malo que lo hicieron ahora porque no les quedó más remedio”, dijo a IPS Amaury Hernández, el tercer socio de AAJ Group.
Los tres socios de AAJ Group coinciden en que es necesario establecer una normativa exhaustiva —en materia urbanística y empresarial— para que un estudio privado de arquitectura opere y un mercado inmobiliario florezca en Cuba.
Hernández, por ejemplo, no ve el mercado adecuado en la isla para invertir en un estudio de arquitectura: “No veo los clientes, la normativa no la tengo clara y el escenario está súper agresivo. Ningunas de las condiciones para que un arquitecto pueda ejercer, están creadas”.
Pero, más allá de las nuevas oportunidades empresariales, el problema de la vivienda no será resuelto por las inmobiliarias, ni mucho menos por los arquitectos.
“La arquitectura se basa, en general, en el dinero para ejecutarse: inversiones a largo plazo que sean seguras y, en el caso de la vivienda, voluntad política, apoyo económico estatal y recursos”, dijo Cuadra.
“Darle la responsabilidad del problema de la vivienda a un sector privado de la arquitectura recién renacido, me parecen palabras mayores, cuando en más de 60 años las grandes empresas estatales poco pudieron hacer”, concluyó.
ED: EG
